南阳汽车团购(南阳团购房的坑，要不要入？)

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X坛花园这两天正在交钱。

该小区是某单位配建集资房，位于南阳新城区往北，再往北。

我们先看释放出来的信息：

项目占地面积50亩。容积率3，户型为120平，140平，160平，都是大套。开发商据说是央企背景。

均价6700/平，全款按揭都可。绑定车位（9万），充电桩车位另算。

我们算一笔账：

绑定车位，意味着实际购房成本要增加500到700，项目实际价格是7400左右。（如果不绑定，那个位置的车位几乎卖不掉）

再说全款购买的事。

有些职工因为非首套房或者已经有商贷，只能全款。

对于市面正规渠道的商品房，全款一般能够优惠总房款的5%以上，今年这行情谈到10%也有可能。

但团购房付全款，没这个优惠。

不吹不黑，这个小区目前让人心动的卖点有以下几个：

1、价格不高，未来或有可观升值空间。

参考15小和13中的双学区房，老破大的房子价格最高时能冲顶2万。

如果参考郑州、洛阳的新区学区房，六七千的购买价格，如今都至少翻了一倍。

虽说南阳的房价在下探，但单价六七千的双学区房依然罕见。谁知道5年后，X坛花园不会涨到1万多？

2、居住环境纯粹，圈层较高。

小区业主纯粹，都是体制内人员，这是其他小区没法比拟的优势。就是开发商常说的业主圈层。

3、周边配套可期。

X坛花园周边有南阳新区传说中的“王炸”学校、有中心医院新院、有市政配套公园，蓝图非常美好。

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但是，作为团购项目，这个楼盘让人犹豫的地方也不少。

1、开发商操作不够透明。

一枚钻戒，放在珠宝连锁店里，可以卖到2万，但是如果放到街边二手市场，价格最起码要折一半。同样的商品，为什么价格不同？

原因就在于信息差。

一个正常销售的商品房，容积率、绿化率、得房率，楼盘具体建标，物业水平，建筑设计风格，基本都有项目可以参考或者有开发商的品牌背书，房价里有许多标准的“量”可以衡量，购房人知道不会太差。

但是团购房，信息不透明，没有能够保障的“量”可供参考。

建房前言之凿凿的承诺从商业上讲，并没有协议保障，因为缺少监督，缺少市场竞争，后期为了利润减配一般都是业内寻常操作。

这就好像街边买钻戒，买对了赚到，买不对掉坑，对与不对，概率是50%。

请参考南阳以往团购房的惨痛教训。

2、不是正常商品，后期流动性不明。

由于是团购房，理论上一定年限内不能自由买卖。一定年限内不能正常交易，意味着如果你必须买卖，就要付出额外的交易成本，这个交易成本是多少，不明。

一个流动性不明的商品，后期挂牌价涨幅高了，皆大欢喜。

如果挂牌价在市场上躺平，就意味着买赔了，又卖不出去。

3、新区学区房，能否复制中心城区神话，是个问号

中心城区学区房高溢价，是城市资源配置失衡，规划缺失，城市不健康发展的结果。

南阳新区的发展，是要打破“学区房”神话，而非再造重点学区和学区房，否则新区对县域人口的吸引力必将乏力。

过去二十年各个城市的发展证明，城市新区只有打破重点学区思维惯性，不断吸纳劳动力和中心城区刚需迁移，新区发展才有希望。

新区楼盘规划“楼盘+配建学校”已经成为地产标配，教育公平化的趋势不可逆转，在新区更加明显。

在新区打造重点学区，其实是逆城市化发展，新区学校的主要任务是吸引更多的县域和周边人口聚集，为南阳发展增加人口动力。

随着南阳新区的片状发展，每个片区都会有资质不错的新学校，所以重点学校的溢价，很难复制中心城区的“学区房”神话。

4、对标周边产品，团购房性价比让人犹豫。

衡量项目价值的另一把标尺，是对比周边楼盘。

旁边的油田新城目前挂牌价7600到8000，现房，同样的区位，只是未来学区不同。买了直接住，不担心掉坑。

另一个竞品是某某府，虽然学区不是重点，但临近中心医院新院，产品不赖，据说目前也有惊喜的“团购价”。

当然，还有三馆一院核心区域79XX的绝版位置楼盘，选择并不少。

综上所述，要不要入坑X坛花园，是个难题。如同鸡肋。

不买吧，可惜。买吧，犹豫。

03

最后说点题外话。

一个城市的新区发展，离不开两点：产业和学校。

有产业就有工作，有工作才会有人，新区发展离不开人口。

学校解决打工人子女的上学问题，打工人的子女上不了学，发展新区就是扯淡。

两者缺一不可。

南阳发展新区的困境是弱产业。南阳新区发展已经比郑州、洛阳、许昌、开封等其他城市慢了十年。

产业需要时间引进和培养，目前南阳采取的战略是将中心城区重量级配套向新区逐步迁移，从而带动人口迁移。

例如，把一些牛叉单位往新区迁移。

但南阳在十年前，已经发展了一个东区，很多单位已经迁了一次，那么南阳中心城区可以迁移的配套，其实不多，当然，有些单位还不愿意来。这是与其他城市发展新区很不同的一点。

再说完全学校。

南阳新建的完全学校，都把学区划分得过于狭窄，用意其实是筛选生源，短平快打造“名校”，十几个完全学校相互比拼，非常“卷”。这对于单个学校发展来说，校长肯定希望招收的都是优质生源。

但是从南阳发展新区的定位来说，完全学校多数建在城市外围，定位应该是吸引外来人口和周边人口，让他们成为新市民，走平民化路线。

让来宛打工人在南阳挣到钱，他们的子女受到好的教育，从而成为新南阳人，才是完全学校的正道。奈何，假如完全学校光盯着优质生源，只会与南阳发展新区错配。

打造名校，就意味着提高招生门槛，筛选生源，变相拒绝了许多务工人员的子女入学，造成的现状是，我在离完全学校很近的区域买了房子，却不能上完全学校。

我们想，一个县城中年人从辛辛苦苦在南阳打拼十年，好不容易在南阳新区买房，他的孩子却依然只能上个村小，他还不如去县城买个房子，享受县城的优质教育资源，宁当鸡头，不做凤尾。

南阳发展新区的两个短板，如果不及时修正，新区发展就很尴尬。

某单位的集资房，性价比又要打个折扣。