新郑北关汽车站-双鹤湖CBD核心区，低密高绿化，这价格值得入手吗？

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

航空港区 | 兴港正商澜汀府

楼盘亮点呈现

南港核心，高低配规划

兴港正商澜汀府地处南港核心地带双鹤湖CBD，地理位置得天独厚，小区内部高低配规划，低密高绿化，生态宜居。

府院格局，五星级入户大堂

兴港正商澜汀府规划府院格局，正商上境系标建五星级入户大堂。小区内部格局是“一轴八景，三进归家”的现代中式庭院。

综合推荐购买人群：

地处南港双鹤湖CBD，高低配规划，均价约8000元/㎡，适合环郑置业的刚需、刚改和地缘改善群体。

区域评测

双鹤湖片区，价值潜力大

区域概述：兴港正商澜汀府地处航空港区。郑州航空港区是由国务院批准设立的航空经济先行区，更是中原经济区的核心驱动之一，是全省经济发展的核心增长点和改革发展的综合实验区之一，也是河南省对外开放的重要窗口和基地。区域规划以空港为核心，两翼展开三大功能布局，整体构建“一核领三区、两廊系三心、两轴连三环”的城市空间结构。

从功能区划来看，港区被划分为四个板块，依次是城市综合性服务区、空港核心区、临港型商展交易区、高端制造业集聚区。交通、经济、产业、政策等多重红利叠加，未来城市价值全面升级兑现后，区域发展潜力可以预见。

板块概述：兴港正商澜汀府位于航空港区南港。南港作为高端制造产业集聚区，是未来整个港区的发展重心所在，承载的是未来郑州的发展方向和产业转型。区域核心在双鹤湖CBD，是集商务、休闲、高品质居住、国际交流于一体的滨水新都市，18号线、13号线、17号线也将汇聚于此，南港目前处于建设期，随着交通条件和生活配套的日渐完善，城市界面也将有极大地提升，区域价值也会更加明显。

产品评测

高低配规划，府院格局

兴港正商澜汀府占地面积59537㎡，总建筑面积127741㎡，综合容积率约1.99，绿化率35%。建筑形式由北至南，项目总共5栋18层小高层、3栋7层洋房、5栋6层洋房及一栋幼儿园和社区用房，其中洋房户型：123㎡户型268套，70平米以下的2套，高层户型：89㎡286套，107㎡288套，成交均价约8000元/㎡，毛坯交付。

项目规划府院格局，正商上境系标建五星级入户大堂。将现代中式风格常用的中轴对称形制和传统的府院式格局相融合，从自然中提取山、水、林等元素，规划“一轴八景，三进归家”的现代中式庭院。采用大面积的线条，展现空间规制的错落有致，建筑外立面是当下推崇的极简风。

【主力户型分析】：户型方正，南北通透

1、123m²三室两厅两卫

123m²三室两厅两卫户型整体方正，三开间朝南，餐客厨一体，动线流畅，客厅连接南向约8.8米宽景观阳台，房屋采光充足。

客厅宽敞，面积约13.32㎡，搭配南向贯通式阳台，空间更具有延展性，休闲会客都十分方便。

主卧建面高达约23.76㎡，搭配独立卫浴和衣帽间，主人的私密性有保障，约0.8米宽南向飘窗增加房间的采光面。

U型厨房设计，操作空间更大更便捷，卫生间干湿分离，使用效率高。

全明户型设计，南北通透，房屋整体进深短，通风效果、采光效果更佳，整体居住舒适度高。

2、91m²三室两厅一卫

91m²三室两厅一卫户型方正，三开间朝南，餐客厨一体，实现了功能的全通透，客厅连接南向阳台，通风效果、采光效果好。

两卧室朝南，且都带南向约80公分宽飘窗，采光性好，视野也更加宽阔。

次卧朝南，三个卧室面积大小相差不大，户型设计紧凑，不浪费空间。

U型厨房设计，操作方便、宽敞，卫生间干湿分离，使用效率高。

户型整体方正，南北通透，全明设计，房屋的采光性、通风效果较好，舒适宜居。

房价及潜力分析

价格适中，产品增值性可预见

价格现状：兴港正商澜汀府成交均价约8000元/㎡，毛坯交付。

周边在售新房瀚海光辉城市毛坯交付约6200元/㎡，招商公园与湖二期毛坯交付约6500元/㎡，建业云境毛坯交付约8500元/㎡。

整体上来说，兴港正商澜汀府价格适中，小区是高低配规划，低密高绿化，居住环境不错，不过具体的还是要以实际交付为准。

价格潜力：兴港正商澜汀府是由正商与兴港联合打造的府院格局产品，两大开发商作为国内知名房企，产品质量和品牌实力有保障，并且从小区内部规划来看，小高层+洋房的低密社区，生态环境优良，背靠双鹤湖CBD的商业规划与中央公园的生态走廊，产品的综合实力不错。

从区域位置和发展潜力看，兴港正商澜汀府地处南港双鹤湖CBD，结合区域规划来看，南港的发展在未来，随着区域内产业导入的速度和质量不断提升，产品的市场竞争力也会有所提升。

交通评测

交通待完善，出行效率低

轨道交通：兴港正商澜汀府目前周边没有已经通车的地铁线路，规划有地铁17号线、13号线、18号线，目前地铁17号线已经在建设中。17号线预计2022年10月开通试运营，双鹤湖站距离项目约1.8公里，17号线贯穿港区南北，通往许昌，建成后区域内通达性将提升，与许昌的联系也更加紧密。

公共交通：兴港正商澜汀府周边1公里范围内没有公交到达。项目距离雍州路公交站约1.9公里，可乘坐新郑2路到新郑北关汽车站、郑州市宇华实验学校、双鹤湖中央公园、园博园等，公交线路较少且距离项目较远，出行不便。

自驾：兴港正商澜汀府梁州大道与公园北一路交汇处，梁州大道是港区主干道之一，沿梁州大道往北可到达园博园、南水北调河等，沿公园北一路往西约1.8公里是雍州路，雍州路连接南港与北港，可到达苑陵故城遗址公园，项目往西约3.1公里是梅河路，沿梅河路北上可到梅河滨河景观带、郑州市第一人民医院航空港院区，项目往西约4.5公里是华夏大道、约5.6公里是京港澳高速，往北约3公里是商登高速，自驾出行道路选择众多，但日常生活圈出行较远。

配套评测

周边配套不完善

教育配套：兴港正商澜汀府周边学校较少，项目内部规划有一所幼儿园，郑州航空港区科技一街小学距离项目约2.0公里、郑州外国语学校航空港校区距离项目约2.4公里、郑州市宇华实验学校距离项目约5.1公里、郑州市一三0中学距离项目约2.3公里，项目周边学校质量一般且数量较少，距离较远，目前来看上学不是很方便，看后期项目教育资源是否会有改善。

医疗配套：兴港正商澜汀府距离三甲医院郑大一附院南院区约19.7公里，黄海医院距离项目约2.7公里，郑州市第一人民医院航空港院区距离项目约9.8公里，整体上来说，医院不多且优质医疗资源距离项目较远，就医不便。

公园配套：兴港正商澜汀府周边生态环境较好，双鹤湖中央公园距离项目约2公里，占地约5500亩的，园博园距离项目约5.4公里，苑陵遗址公园距离项目约7.3公里，双鹤湖公园建成后将极大地改善周边生态环境，日常休闲也将方便不少。

其他配套：兴港正商澜汀府目前周边大型商业配套较少，目前在建的双鹤湖中央公园一期4.8万方地下商业，并且二期环湖规划商业。中兴百货店距离项目约500米，尉氏金桥百货距离项目约1.1公里，万花筒(双鹤湖中央公园店)距离项目约1.2公里，能解决提倡生活所需物品。

项目不足：

1、兴港正商澜汀府所在的南港目前交通、生活配套不成熟，许多规划还在建设中，短时间内居住氛围不高。

2、南港目前区域内规划较多，但蓝图兑现较少，区域价值尚未可知。

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文章来源:乐居买房

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