龙华汽车站到石排(东莞，临深投资买房最有价值的建议 )

编者按：本文来自微信公众号「子木聊房」（ID：zimuliaofang），作者：徐小平、子木，36氪经授权转载。

1、浮生一梦

2014年2月9日，央视「焦点访谈」播出了有史以来最为「成功」的一档纪录片。

镜头里充满了猎奇的色彩和「激动人心」的片段。

一个央视记者，偷偷潜入一座城，不弃涓滴，从两三百元一次的街边洗头房，到两千元一次的五星级酒店桑拿部，从三十多岁的资深从业者，到十八九岁的公主，从穿着露乳工装的选秀，到镜子背后的艳舞，将各色失足妇女在马赛克之下暴露于世。

从当天下午开始，东莞共出动6525名警力对全市所有桑拿、沐足以及娱乐场所同时进行检查和清查抓捕。

一夜之间，人群涣散，东莞服务业崩塌，当初一家家簇拥繁华的娱乐场所从此彻底变成一栋栋黑黢黢的鬼楼。

这个事件造成了两个影响。

一是央视暗访东莞，义正辞严的扫黄镜头被群众当成体制的象征，蹲地抱头掩面的失足少女被想像成了被压迫被欺凌的底层，从而引发了大规模的网络吐槽。

央视和网友之间产生一道抹不平的缝隙，网友群集声援默泪：“东莞不哭，天堂没有央视！”

二是，东莞自此被深深地打上了「色情标签」，到现在为止，不熟悉东莞的人，一听说东莞，只会记得一句：「女人的银行，男人的天堂」。

其实，这东西每个地方都有，只不过东莞创造了最原始欲望中的最精致服务而已。

但是要注意的是，当年色情行业的繁荣是基于东莞的一个特点，那就是大规模、高流动、近似无穷尽的务工者和经商者构成最基础的供求关系，还有镇街经济模式导致极为宽松的管控环境。

谈到这个，就要讲创造出东莞这个特点的根本支柱性产业—制造业。

大家都知道，1978年改革开放以来，中国以低端劳动型密集产业参与全球分工。而东莞正是借助大规模的廉价劳动力和便利的地理位置，在全球化的过程中找到自己的位置。

从1978年香港太平手袋在这里开设第一家加工厂开始，东莞不断接受来自港澳台的经济辐射和产业转移，“台湾接单、东莞生产、香港出货”的配套加工业创造了所谓的“东莞奇迹”。

2000年，东莞已经成为全球最大的电脑资讯制造业基地之一，其电脑资讯产品在全球市场占有相当的份额。IBM亚洲区副总裁在当时说道，“如果东莞到深圳的高速公路塞车，全球将会有70％的电脑产品缺货。”

工业经济中“群聚”效应在这里非常典型，诺基亚、通用电气、日立、飞利浦等数十家国际排名前100位的跨国公司在当时都纷纷在东莞加大投资，而服装、鞋帽和玩具等加工业同样需要着大量的年轻人。

于是制造业的繁荣吸引了源源不断的「外乡人」前来淘金，尤其是农村里的年轻人。

在他们心里，东莞大大小小冒着白烟的工厂成为能让他们迅速逃离枯燥的农活和学校生活的圣地。一份只要卖力气就可以赚到固定薪水的工作是理想的，再也不用看天吃饭，也让自己看上去和被土地束缚一生的长辈有所不同。

于是，年轻人们买了长途汽车票，挎上一两个旅行袋，就这么来到东莞。

2006年5月1日，东莞长安镇的公交车上挤满了乘客。

制造业浪潮让东莞变成了村村都在招商，家家都在办加工贸易的风水宝地，巅峰时期，本来就不大的东莞的土地上竟然承载着一千两百多万的人口。然而，盛极必衰似乎是每个生命体的不二法则。

2008年，全球爆发金融危机，「外向型经济」的东莞成为了危机浪潮下第一批倒下的城市。

又是一夜之间，大大小小的工厂成批倒闭，外资撤离，小老板纷纷跑路，成千上万的工人游荡在街头。

最终大量外来务工的年轻人在讨薪无果下，喊着泪水踏上了归乡的长途汽车。最后，这些人再也没有回来过。

在08年金融危机中栽倒的东莞想清楚了很多问题。

1.时代趋势下，更需要符合潮流的高端制造业，低端制造业将逐渐沦为淘汰品。同样，东莞也不需要那么多莽撞的年轻人，而是需要更多的高质量人才。

2.早期过度放纵的制造业给东莞带来了后遗症，这些问题必须要解决，例如土地资源的利用，被污染环境的修复，公共服务配套等等。

3.制造业由于成本的增加和订单的不稳定，要朝小微化发展。而东莞未来真正的路是承接深圳沿溢的高新技术产业，也就是「腾笼换鸟，创新驱动」。

在这种经济战略的改变下，东莞在开始逐步复苏。

躁动不安野蛮生长的东莞开始渐渐变得井然有序。曾经的世界工厂慢慢蜕变，越来越显示出现代化城市的景象。

一栋栋高楼拔地而起，四通八达的地铁在不断修建。松山湖春天的花海让人迷醉，旗峰山四季的绿意只当是寻常。晚上的玉兰大剧院里，有人认真欣赏着孟京辉的话剧。也有人在覔书店一边喝拿铁一边看三岛由纪夫。很多废弃的工厂变成了文化创意产业园区。

一向被人诟病的东莞市区的治安也好了很多，汽车总站早就搬到了万江，地铁2号线也已经开通，从东城到虎门，只需20分钟。

其中，华为等名企入驻的松山湖开始闪亮登场，17年揭牌的滨海湾新区也在响应粤港澳大湾区的一体化建设中万众瞩目。

这两个区在广深科技创新走廊，被规划为“两核”。据科技部火炬中心公布数据显示，松山湖在全国高新区的综合实力排名已从2013年的第53位跃升到2016年的第26位。

很感慨，城市在发展的道路上，真如逆水行舟，不进则退。

如果没有雄厚的资金基础和区位优势，我会看衰东莞，所幸东莞这几年的决策非常科学，符合了时代趋势，主动加入珠三角一体化建设。

内部城建改造仍在优化，外部交通规划建设超前，在今后一段时间里，东莞以其廉价低价、人力，较好的综合基础设施，将会在广深之间如鱼得水，闪耀登场，发展潜力值得期待。

至于，东莞的房地产市场，我认为更多是深圳给带来的利好。

东莞是深圳的临深地区和卫星城，深圳实际人口已达到2300万人，其中无房的人口达到1640万人。

根据深圳市的规划将收购农民房改造和建保障房共100万套，将来市内各类保障房和廉租房可解决800万人的居住问题，还剩下840万人需要外溢到临深的东莞和惠州去居住。这是一个宏大的数字和工程。

按照东莞和惠州各接纳一半深圳外溢人口的居住，那么东莞就有约420万人的新增居住的需求，接每套房子5人计算，则要新增房子84万套!

东莞新增84万套房子，对东莞房地产是巨大的市场发展空间。下面再从各个方面深入分析东莞楼市。

2、地理环境

东莞位于中国华南地区，广州东南，珠江口东岸，南邻深圳，东西长约70公里，南北宽47公里。

为了便于形象记忆，东莞地形就像一条大头鱼，头部伸入广州，鱼眼睛在莞城，鱼肚松山湖和黄江贴在深圳宝安上面，鱼尾塘厦和凤岗则插入深圳境内，鱼背与惠州接壤。

东莞地势东南高，西北低。地貌由高山和丘陵台地、冲积平原三种组成。表现较为明显的三级梯阶地形。

海拨最高的为银瓶山坐落在清溪和谢岗，地质断层大瓶障坐落在东边的塘厦。清溪、塘厦、凤岗、樟木头四镇为山区。

东部银瓶山山脉把东莞、惠州和深圳一分为三，银瓶山北面为惠州，西面为东莞，东南面是深圳龙岗。

东莞中部丘陵地区为大岭山、松山湖、大朗和黄江这些区域。最低的是海边冲积平原，虎门、长安、沙田、厚街、麻涌、中堂等珠江口海边地带。

3、东莞是深圳产业的伸延

根据地理和产业的关系，广东省主要由二大城市圈组成，一个是深莞惠，以深圳为核心。另一个是广佛肇，以广州为核心。

东莞产业与深圳地缘密不可分，东莞产业其实是深圳的一部分，是深圳产业的自然延伸。

深圳和东莞产业组合模式是在深圳设总部，工厂则开在东莞。深圳拿订单，制造则在东莞。

形成这种产业关联主要原因其一是，1997亚州金融危机后，深圳开始产业升级腾笼换鸟，将很多来料加工、印刷包装、电子劳动密集型和能耗大的工厂迁移到相邻的东莞，公司则留在深圳接单和对外联络宣传，是典型的前店后厂关系。

其二更重要的是，由于深圳地盘小，人口快速增长，房价近几年暴涨，生产和生活成本增大，没有土地满足给企业发展开发可用，很多企业为了生存和发展，将工厂迁移到土地、房价和人工比较便宜的东莞，而公司或总部留在深圳。

工厂在东莞做大了，资金流回深圳又促进了深圳金融更加繁荣，这就是东莞和深圳产业和金融的相互促进关系。

所以深圳高科技创新和金融繁荣后，金融资本再对东莞输出，又对东莞生产效率提高和产业升级起着积极的作用。古语说得好，帮助别人其实就是帮助自己!

深圳繁荣，东莞也就必然升旺，这就是深圳和东莞的二地发展相互依存共同发展的辩证关系。

这就是东莞与深圳产业关系的核心所在。这是深圳大格局的思路，东莞和惠州是深圳伙伴和郊区。

所以说东莞和深圳同在一条船上，走的是共同发展的良性循环，东莞是深圳的延伸。

4、临深的定义和标准

东莞地貌复杂多样，临深是模糊的概念，特别是近年来被媒体和房地产市场炒得过热很乱了! 个别开发商在离深圳差不多100公里的地方拿了一块地，建个花园也说是临深物业，将购房消费者用临深吸引营销。

外地的购房者误认为是临深概念冲动地购买了房子，那些偏远地方的房子买过来后，不但转手不出去，而且租也租不出去，坑了不少的外地人! 真是应验:

一念天堂，一念地狱。

根据深圳和东莞、惠州的地理环境和交通现实状况，这里有必要正本清源，从定性和定量二方面给临深概念定一个标准，给购房者一把尺子，避免被个别不良开发商和中介把购房者带到坑里跳 !

临深的定义和标准:

1，临深定义:就是与深圳接壤地区的镇才叫临深。

2，临深地区距离深圳主城区小于或等于50公里。

3，通勤时间小于或等于60分钟。

不同时符合上述三条标准的地区不能叫临深 ，只能叫环深或叫深圳卫星城。

临深主城区为福田-罗湖-南山-前海。

这个临深定义很重要，是临深买房者避免被坑的护身符和尺子。临深定义概符合东莞和惠州的实际情况，又可避免概念含糊不清而被骗了。

5、东莞与深圳从自然环境分为三个层面

第一层面临深：

是真正意义上的临深，与深圳边界接壤的地区的镇，纵深约20公里地区，距离深圳主城区小于50公里范围。塘厦、凤岗、清溪、黄江、大朗、松山湖、大岭山、长安、虎门九个镇与是真正的临深地区，也是深圳的一级辐射地带。

房价塘厦、凤岗和松山湖最高为代表。

临深地区人流、物流、资金、交通融入深圳一体化。这些临深地区与东莞市中心城区距离较远，且有高山阻隔，因此东莞对临深影响较弱。

清溪由于银瓶山山脉与深圳龙岗区坪地山地相连，高山阻挡交通不便，深圳辐射较弱，所以在第一层面房价最低。

第二层面为环深:

东莞与深圳边界相隔一个镇的中间地带，距深圳市主城区大于50公里而小于70公里，沙田、厚街、南城、东城、莞城、寮步、东坑、常平、樟木头、清溪十个镇或街道。房价比第一层面下降20%。

第三层面为非临深地带，这些地区与广州或惠州接壤，距离深圳市主城区大于70公里的地区。有谢岗、桥头、横沥、企石、石排、生态园、茶山、石龙、石碣、高埗、万江、中堂、道滘、望牛墩、麻涌、洪梅。

这此层面深圳辐射交弱，房价只有第一层面的65%

临深各层面房价存在梯度关系，1比0.8比0.65，房价从临深第一层面到第三层面逐步降低。设第一层面房价系数为1，第二层面则是0.8，第三层面则是0.65。接壤地界深圳房价则为天花板，通常是临深的2~2.5倍左右。

6、临深重点塘厦与凤岗

以深圳市政府市民中心广场为圆点，向外辐射，房价和投资价值向外逐步降低，临深第一层面最强，第二层面一般，第三层面弱，也就是说临深距离越近价值越高。

1、塘厦，在临深第一层面。塘厦东西长11.4公里，南北宽为14.7公里，占地128平方公里，离深圳市民中心广场最近只有30公里，交通很便利。

京九客运专线赣深铁路设有塘厦站，塘厦站连结深圳的光明、深圳北站、深圳福田中心和香港，北上连接惠州、河源、江西、北京的大动脉。塘厦处在临深最佳位置。

高速公路四通八达，到深圳市中心区高速费用才4元，因为深圳段梅观高速是免费的，大大减少了交通成本。塘厦南部与深圳观兰高尔夫球场接壤，塘厦中心有三正半水库。附近大屏嶂森林公园可以爬山郊游。

塘厦毗邻深圳龙华区政府，能共享深圳城市城市教育医疗配套资源。

塘厦中心区规划较好，镇中心区政治、文化、经济、交通、体育、医疗配套设施好，是临深最理想的价值投资之地。

塘厦投资买房，请注意避开老破小旧城区，避开工业区，避开高压线300米距离。

2、凤岗，占地面积82.5平方公里，属于丘陵山区，山岭连绵。凤岗是东莞三面插入深圳龙岗区的特别之地。

凤岗靠近龙岗中心大运城，只有一路之隔。所以，凤岗随龙岗腾飞而腾飞，附近二地居民共享深圳龙岗中心城的城市基础配套设施，龙岗凤岗本是一家亲，凤岗居民来深圳购物、坐地铁。

虽然只有一路之隔，但房价是龙岗的一半，买凤岗房子的业主80%是深圳人。出一半的价钱，享受龙岗的待遇。

凤岗距深圳市民中心广场35公里，不足之处的就是龙岗和凤岗没有高铁站，所以从线上来说，凤岗比塘厦少了一项优势。排在临深的第二位。

从粤港澳大湾区的国家战略上来看，广州、东莞、深圳、香港、珠江口黄金轴线，是大湾区的重心，前景看好！

所以由东莞临深的长安、虎门新成立的滨海新区，将来重点打造的对接深圳、广州和香港的广深高科技走廊前景看好。

目前由于沿海建筑密度较高，而且农民房较集中，成规模开发的商品房较少，长安和虎门还有待于改造和开发商品房，将来发展重点在海边，这里就不重点讲述了。

7、临深买房总结：点-线-面

1、临深买房投资原则:

临深买房就是靠近深圳城区越近越好。

靠近深圳市中心越近越好。

交通越方便越好。

这是核心观点。

2、从点上来分析与深圳市中心最近而且交通最快捷的临深区域是塘厦和凤岗。

塘厦和风岗是临深最佳选择! 这是临深核心资产。

松山湖虽然离深圳市中心远了一点，但房价是东莞最高的，这是由于华为终端总部搬迁和良好的自然环境带来的增值。经济条件许可的买来自住兼投资也是一个好选择。

3，从面来分析东莞与深圳接壤是真正的临深，是第一层面的5个镇。塘厦、凤岗、虎门、长安、松山湖投资买房是首层选择。

特别是长安和虎门在大湾区背景下，经济发展前景看好，是东莞经济增长的引擎。

4，从线上来分析，也就是说从高铁线的高铁站分布来分析，东莞拥有二条线高铁和一条动车线5个站，即广深高铁虎门站，赣深高铁塘厦站。

因此塘厦和虎门是临深最有经济实力和发展潜力的二个强镇。

东莞还有一条老的广深动车线，在樟木头、常平、石龙(东莞站)设有站。

樟木头和常平属于临深第二层面，石龙属于临深第三层面，投资价值相对较低。

但从居住价值来讲，由于房价相对便宜，较第一层面低30~40%，部分香港和深圳工薪阶层将老人和家属安置在这些地方，深圳罗湖火车站在市内繁华的人民南路，与香港只有罗湖桥一桥之隔交通是很方便的。

8、房地产投资也是一种修养

我们购买房子，本质上不如说是在购买城市。

房价上涨，表面看是房子升值了，其本质是周边的环境和配套增加了土地的价值，土地的价值转移到房价上了。

核心城市的房子才是资产，三四五线城市人口流失没有产业支撑的是住房。临深的房子其实是深圳核心城市的伸延。

选择核心资产是买房的关键，三四五线城市和小县城的房子表面看涨得很快，其实是吹泡泡。当刺激政策退出时，也就说只有当大浪退潮后，才知道谁在裸泳。

所以说，投资房地产表面是投资理财，其实也是一种认知社会关系和悟道修行的不同过程。